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廣州房價才降兩個月就抄底？你們是不是太天真瞭？
最近，華華聽增城的中介朋友說，自從特價活動多瞭之後，來看房的人也多瞭很多，甚至有人兩點半還在買房。
現在不是樓市淡油煙異味處理機季嗎，怎麼還這麼多人買房！原來是因為不少人覺得廣州的樓市已經觸底瞭，連忙趕來抄底。
咋地，廣州的降價潮才開始兩個月，怎麼這麼多人就認為廣州的房價已經觸底瞭呢？你們不覺得現在還早著嗎？不覺得還有降價的空間嗎？
廣州這一輪降靜電機價格價潮，真有誠意
廣州這一輪降價潮，從今年8月開始，從外圍區再蔓延到中心區的（詳情可戳這裡回顧），主要方式是推出少量特價單位的優惠活動。
降價幅度有高有低，就拿這些特價單位來算個平均值吧，房價已經降瞭大概有10%左右。
朱村某大盤，最近推出復式特價單位，之前均價是28000元/平，現在降到瞭21000-24000元/平，價格降回一年前。
黃埔南崗附近某樓盤，價格降到兩年前。原來均價是30000元/平，特價單位是賣25000元/平，降瞭16%。
南沙金洲某熱盤，93平單位不分樓層全部賣166萬，單價約1.78萬/平。而之前均價是20000元/平，降價10%。
增城某樓盤推出30套特價單位，單價23000-24300元/平，此前售價27000元/平，降瞭13%左右。
天河區天河星作推出8套特價單位，折合單價4.6萬/平，之前是5萬/平的售價，降瞭8%左右。
以上是不完全列舉上下滑動查看更多
更有意思的是，安居客的二手房房價已經出現瞭微妙的迂回曲折。
最近的“特價單位”明顯有誠意得多，以前搞特價多數是拿一些條件比較差的單位，而這次呢，不論樓層，不論朝向，甚至有些是主力的單位。不禁令人懷疑這是不是借特價之名來降價。
比如說，知識城某項目最近推出的特惠房源，就是不限樓層和朝向的，比之前的售價大概降低瞭兩千元/平左右。
另外一個是各個大型房企都先後加入打折陣營。萬科、恒大、時代、保利、越秀紛紛推出特價單位。
你要知道大型房企是有風向標作用的，大房企降價瞭，其他小公司也會看準他們的步伐。
上下滑動查看更多
當然大部分開發商打折活動都是帶著套路的，比如說限定活動時間（加快成交），隻能一次性付款（回籠資金），部分開發商真的隻是搞營銷噱頭，騙大傢過來看房。
最近出現的新套路就是低首付潮，其實就是首付分期付款。這種付款方式對於個人資金的要求並沒有降低，而且可能面臨著無法網簽的問題。
總的來說，這一波降價潮雖然涉及范圍廣，力度比較大，但並不是真正的普降，還是有限定條件的少量的降。
今年下半年，正是撿漏好時機
其實無論是真降價還是搞噱頭，都反映著開發商現在的日子是真不好過。
最近已經公佈中報的各大中型房企，清一色出現瞭凈負債率上升、經營性現金流轉負或者大幅縮減，在目前融資收緊、調控力度加大的背景下，開發商手裡能用的錢隻會越來越少。
今年上半年，主要房企的負債率都徘徊在80%左右。
大金主們扛不住瞭，有的發動內部員工做下線刷業績，有的已經開始裁員。更別說小開發商瞭。
所以說面對著金九銀十的傳統旺季，爸爸們怎能不拼一把，年尾吃粥吃飯都要看這一波的業績怎麼樣瞭。
而且開發商的資金問題不是一時半會可以解決的，更不是推出20套特價單位就可以緩解的。
預計這個9月和10月甚至到明年年初，廣州還會出現更多的“特價單位”，但開發商熬過難關之後，可能就不會再做這種“虧本生意”瞭。
廣州土拍有降溫，但沒降價
地產界有句名言：房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。都說土拍降溫，今天華華就從土拍情況入手，看廣州未來的房價趨勢。
以上是截止到今天為止廣州宅地成交情況
今年上半年，廣州土拍的情況尚算良好。尤其南沙，一片火爆，今年拍出的幾宗宅地，競爭激烈，甚至超過最高限價要到竟配建階段。
比如說年初拍出南沙東湧鎮宅地，溢價率達到100%，是截止目前廣州拍溢價率最高的地。
增城朱村鳳崗村的幾塊地是商務+二類居住用地，之所以可以底價拍出，主要因為是富士康科技小鎮，能夠優惠拿地。
而緊靠富士康的朱村街025地塊，是純宅地，溢價率高達45%，需要竟配建，最終被招商+保利聯合拿下。這才是朱村宅地的正常水平，素質高的宅地依然是要搶的。
雖然廣州土拍的溢價率不高，但綜合素質高的地塊還是隨行就市。樓市進新竹靜電機推薦入冷淡期，土拍行情分化會越來越明顯。
進入下半年，除瞭南沙，其他地方都提不上勁來，12宗地中5宗地底價成交，2宗地接近底價，其他地塊的溢價率普遍都不高。
不過需要註意的是，廣州拍地雖然降溫瞭，卻並沒有降價。
土地溢價率低並不代表地價低，而是ZF原來定的底價就比較高。
各區的地價標桿大多誕生在2016年到2017年間，期間甚至有溢價率超過200%的地。但8月份花都拍出的鳳凰路地塊一，創造出底價即地價標桿的傳奇，但樓面價不低，達到17188/平。
這也反映瞭現在拍地的門檻本來就高。
而且下半年的地比上半年賣得更貴瞭，隻是大傢都被土拍降溫的論調轉移註意力，沒有註意到地價又漲瞭。
今年8月拍出的增城荔城蔣村村、新聯村810、811地塊，成交樓面價分別是是13616元/平和13800元/平。6月拍出的064地塊，樓面價是12672元/平，貴瞭1000元/平。
這幾宗地位置相鄰，810/811地塊的北面就是064地塊。
9月7日，廣州一天就掛出瞭12宗地，其中宅地就占瞭9宗。我甚至有點不好意思說廣州的土拍降溫瞭。
中期看土地，廣州房價是肯定有上漲空間的。
再多說一句題外話，如果說房價長期看人口的話，今天剛出臺政策，廣州入戶連續社保將從12個月縮短至6個月瞭，這真是個好消息，廣州的人口會越來越多。
上下滑動查看更多
目前的降價隻是由於大環境影響而出現的暫時現象。而這就是大傢所渴求的抄底好時機，的確有可行性。
當樓市遇冷時，開發商和二手房買傢壯士斷腕，主動降價；付款方式也變得越來越松動，剛需反而有更多的選擇。現在就是考驗大傢購買力的時候瞭。
現在有的人已經迫不及待出手瞭，有的還在等待抄底。不過不管降瞭多少，終究也是省錢啊！
每個人都一個抄底的美夢！祝大傢美夢成真！
本文首發於微信公眾號：廣州PLUS。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
（責任編輯：李佳佳 HN153）
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最近，華華聽增城的中介朋友說，自從特價活動多瞭之後，來看房的人也多瞭很多，甚至有人兩點半還在買房。
現在不是樓市淡油煙異味處理機季嗎，怎麼還這麼多人買房！原來是因為不少人覺得廣州的樓市已經觸底瞭，連忙趕來抄底。
咋地，廣州的降價潮才開始兩個月，怎麼這麼多人就認為廣州的房價已經觸底瞭呢？你們不覺得現在還早著嗎？不覺得還有降價的空間嗎？
廣州這一輪降靜電機價格價潮，真有誠意
廣州這一輪降價潮，從今年8月開始，從外圍區再蔓延到中心區的（詳情可戳這裡回顧），主要方式是推出少量特價單位的優惠活動。
降價幅度有高有低，就拿這些特價單位來算個平均值吧，房價已經降瞭大概有10%左右。
朱村某大盤，最近推出復式特價單位，之前均價是28000元/平，現在降到瞭21000-24000元/平，價格降回一年前。
黃埔南崗附近某樓盤，價格降到兩年前。原來均價是30000元/平，特價單位是賣25000元/平，降瞭16%。
南沙金洲某熱盤，93平單位不分樓層全部賣166萬，單價約1.78萬/平。而之前均價是20000元/平，降價10%。
增城某樓盤推出30套特價單位，單價23000-24300元/平，此前售價27000元/平，降瞭13%左右。
天河區天河星作推出8套特價單位，折合單價4.6萬/平，之前是5萬/平的售價，降瞭8%左右。
以上是不完全列舉上下滑動查看更多
更有意思的是，安居客的二手房房價已經出現瞭微妙的迂回曲折。
最近的“特價單位”明顯有誠意得多，以前搞特價多數是拿一些條件比較差的單位，而這次呢，不論樓層，不論朝向，甚至有些是主力的單位。不禁令人懷疑這是不是借特價之名來降價。
比如說，知識城某項目最近推出的特惠房源，就是不限樓層和朝向的，比之前的售價大概降低瞭兩千元/平左右。
另外一個是各個大型房企都先後加入打折陣營。萬科、恒大、時代、保利、越秀紛紛推出特價單位。
你要知道大型房企是有風向標作用的，大房企降價瞭，其他小公司也會看準他們的步伐。
上下滑動查看更多
當然大部分開發商打折活動都是帶著套路的，比如說限定活動時間（加快成交），隻能一次性付款（回籠資金），部分開發商真的隻是搞營銷噱頭，騙大傢過來看房。
最近出現的新套路就是低首付潮，其實就是首付分期付款。這種付款方式對於個人資金的要求並沒有降低，而且可能面臨著無法網簽的問題。
總的來說，這一波降價潮雖然涉及范圍廣，力度比較大，但並不是真正的普降，還是有限定條件的少量的降。
今年下半年，正是撿漏好時機
其實無論是真降價還是搞噱頭，都反映著開發商現在的日子是真不好過。
最近已經公佈中報的各大中型房企，清一色出現瞭凈負債率上升、經營性現金流轉負或者大幅縮減，在目前融資收緊、調控力度加大的背景下，開發商手裡能用的錢隻會越來越少。
今年上半年，主要房企的負債率都徘徊在80%左右。
大金主們扛不住瞭，有的發動內部員工做下線刷業績，有的已經開始裁員。更別說小開發商瞭。
所以說面對著金九銀十的傳統旺季，爸爸們怎能不拼一把，年尾吃粥吃飯都要看這一波的業績怎麼樣瞭。
而且開發商的資金問題不是一時半會可以解決的，更不是推出20套特價單位就可以緩解的。
預計這個9月和10月甚至到明年年初，廣州還會出現更多的“特價單位”，但開發商熬過難關之後，可能就不會再做這種“虧本生意”瞭。
廣州土拍有降溫，但沒降價
地產界有句名言：房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。都說土拍降溫，今天華華就從土拍情況入手，看廣州未來的房價趨勢。
以上是截止到今天為止廣州宅地成交情況
今年上半年，廣州土拍的情況尚算良好。尤其南沙，一片火爆，今年拍出的幾宗宅地，競爭激烈，甚至超過最高限價要到竟配建階段。
比如說年初拍出南沙東湧鎮宅地，溢價率達到100%，是截止目前廣州拍溢價率最高的地。
增城朱村鳳崗村的幾塊地是商務+二類居住用地，之所以可以底價拍出，主要因為是富士康科技小鎮，能夠優惠拿地。
而緊靠富士康的朱村街025地塊，是純宅地，溢價率高達45%，需要竟配建，最終被招商+保利聯合拿下。這才是朱村宅地的正常水平，素質高的宅地依然是要搶的。
雖然廣州土拍的溢價率不高，但綜合素質高的地塊還是隨行就市。樓市進新竹靜電機推薦入冷淡期，土拍行情分化會越來越明顯。
進入下半年，除瞭南沙，其他地方都提不上勁來，12宗地中5宗地底價成交，2宗地接近底價，其他地塊的溢價率普遍都不高。
不過需要註意的是，廣州拍地雖然降溫瞭，卻並沒有降價。
土地溢價率低並不代表地價低，而是ZF原來定的底價就比較高。
各區的地價標桿大多誕生在2016年到2017年間，期間甚至有溢價率超過200%的地。但8月份花都拍出的鳳凰路地塊一，創造出底價即地價標桿的傳奇，但樓面價不低，達到17188/平。
這也反映瞭現在拍地的門檻本來就高。
而且下半年的地比上半年賣得更貴瞭，隻是大傢都被土拍降溫的論調轉移註意力，沒有註意到地價又漲瞭。
今年8月拍出的增城荔城蔣村村、新聯村810、811地塊，成交樓面價分別是是13616元/平和13800元/平。6月拍出的064地塊，樓面價是12672元/平，貴瞭1000元/平。
這幾宗地位置相鄰，810/811地塊的北面就是064地塊。
9月7日，廣州一天就掛出瞭12宗地，其中宅地就占瞭9宗。我甚至有點不好意思說廣州的土拍降溫瞭。
中期看土地，廣州房價是肯定有上漲空間的。
再多說一句題外話，如果說房價長期看人口的話，今天剛出臺政策，廣州入戶連續社保將從12個月縮短至6個月瞭，這真是個好消息，廣州的人口會越來越多。
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目前的降價隻是由於大環境影響而出現的暫時現象。而這就是大傢所渴求的抄底好時機，的確有可行性。
當樓市遇冷時，開發商和二手房買傢壯士斷腕，主動降價；付款方式也變得越來越松動，剛需反而有更多的選擇。現在就是考驗大傢購買力的時候瞭。
現在有的人已經迫不及待出手瞭，有的還在等待抄底。不過不管降瞭多少，終究也是省錢啊！
每個人都一個抄底的美夢！祝大傢美夢成真！
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（責任編輯：李佳佳 HN153）
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